Au-delà des diagnostics obligatoires qui doivent figurer dans le dossier de diagnostic technique, annexé à l’acte de vente ou au bail, il existe d’autres constats qui contribuent à renforcer la transparence ou la sécurité des biens et des personnes lors des transactions immobilières ou lors des mises en location.
- Le mesurage des surfaces des lots de copropriété selon la loi Carrez
- Le diagnostic de surface et d’habitabilité pour l’attribution du prêt à taux zéro
- L’état des lieux locatifs
- Le calcul des millièmes de copropriété
- Le diagnostic mérule
- Le diagnostic de décence du logement
- Le diagnostic radon
La mention de la superficie de la partie privative d’un logement en copropriété est obligatoire dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique de vente (Loi n° 1996-1107, du 18 décembre 1996, dite loi Carrez).
Ne sont pas à prendre en compte : les caves, les garages, les emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 mètres carrés.
Si la superficie réelle mesurée est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, durant un an, demander par jugement la diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de faire appel à un professionnel couvert par une assurance en responsabilité civile professionnelle qui englobe cette activité.
Communément appelé « constat PTZ », cet état des lieux relatif à la conformité aux normes de surface et d’habitabilité définies en annexe du décret n° 2005-69 du 31/01/05, est obligatoire pour toute personne désirant obtenir un prêt à taux zéro en vue d’acquérir un logement situé dans un immeuble de plus de 20 ans.
Il permet à l’acquéreur (et à l’organisme prêteur) de prévoir les travaux éventuellement nécessaires à la mise aux normes minimales de surface et d’habitabilité du logement.
Les points de contrôle concernent, notamment, l’étanchéité du bâti, l’état d’entretien des parties communes, la qualité sanitaire du réseau de distribution d’eau, les ouvertures, la ventilation, le chauffage…
A l’occasion de la mise en location d’un bien, un état des lieux doit être établi pour être joint au contrat de location et remis avec les clés (loi n° 89-462, du 6/07/89). Un état des lieux est, à nouveau, établi à la restitution des clés.
L’état des lieux d’entrée prouvera au futur locataire que le bien est conforme aux normes d’habitabilité et de confort des logements.
L’état des lieux de sortie permettra une comparaison avec l’état des lieux d’entrée, en cas de litige par exemple. L’état des lieux de sortie permet d’évaluer les travaux à effectuer en cas de dégradations effectuées par le locataire.
Le règlement de copropriété doit impérativement contenir une description énumérant et définissant chaque partie privative et chaque partie commune.
Il doit également fixer les conditions de leur utilisation.
Les millièmes permettent, notamment, de répartir les charges communes de la copropriété entre les différents copropriétaires.
Parmi la quarantaine de champignons capables de dégrader les bois mis en œuvre dans les constructions, le mérule est connu comme étant le champignon le plus dangereux pour les bâtiments. Il s’attaque à la cellulose du bois et se développe rapidement par dissémination de spores. L’ouest de la France est particulièrement touché.
Il est important de se rapprocher de la mairie ou de la préfecture pour savoir si la zone géographique dans laquelle est situé le bien a fait l’objet de déclarations antérieures de présence de champignons.
En l’absence de prise en compte par la réglementation sur les diagnostics immobiliers à effectuer avant la vente d’un bien, du risque d’infestation des immeubles bâtis par les champignons lignivores, la FIDI a défini, en concertation avec le Conseil supérieur du notariat, un protocole de réalisation d’un « état relatif à l’infestation par des mérules ou d’autres champignons lignivores ».
Dans ce cadre un programme de formation spécifique à ce diagnostic et un guide méthodologique de référence ont été mis au point afin de permettre aux diagnostiqueurs d’offrir un niveau de prestation à la hauteur de l’enjeu économique lié à une infestation avérée. Cette initiative permet de répondre à une forte demande du marché dans les zones concernées et d’éviter un nombre important de litiges préjudiciables tant aux propriétaires vendeurs qu’aux acquéreurs.
Image : carte des zone infestées
Consultrer le guide « Mérule : le diagnostic préalable sécurise la transaction » (FIDI, janvier 2007)
Le décret n° 2002-120, du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208, du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain définit les critères de décence des logements du marché locatif.
Ainsi, pour être reconnu décent, un logement doit comprendre au moins une pièce principale, de 9 m² minimum et avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
Cet habitat doit assurer le clos et le couvert et être équipés de dispositifs de sécurité des personnes adaptés à leur usage.
Les matériaux de construction, les canalisations, les revêtements, les ouvertures, les réseaux et branchements d’électricité, de gaz, de chauffage, cumulus, installation électrique, chauffage, système de protection, cuisine et sanitaires doivent être en bon état et aux normes.
Le locataire peut contraindre le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité, si le logement ne satisfait à ces critères.
Le diagnostic de décence du logement vise à identifier, de façon objective, les éléments techniques qui ne répondent pas aux critères de décence définis par la réglementation.
Gaz naturel, radioactif, inodore et incolore, issu de la désintégration du radium, le radon est produit par certains sols granitiques. On le trouve plus particulièrement dans les régions à sous-sol granitique, comme la Bretagne, la Corse, le Massif Central et les Vosges.
Il peut s’accumuler à l’intérieur des bâtiments, notamment dans les parties en sous-sol.
Depuis 1987, le radon a été classé comme « cancérigène pulmonaire chez l’homme », par le Centre international de recherche sur le cancer (CIRC).
Le code de la santé publique rend la mesure du radon obligatoire pour certains types de lieux ouverts au public, lorsque ceux-ci sont situés dans un département classé prioritaire (arrêtés du 22/07/04 et du 14/04/06 modifié). Les catégories d’établissements dans lesquels les mesures de radon sont obligatoires sont les suivantes : les établissements d’enseignement, y compris les bâtiments d’internat1 ; les établissements sanitaires et sociaux disposant d’une capacité d’hébergement ; les établissements thermaux ; les établissements pénitentiaires.
En vue de lever toute incertitude quant à une exposition au risque, tout propriétaire ou tout locataire a la possibilité de faire réaliser volontairement un diagnostic radon dans le bâtiment qu’il met en vente ou qu’il occupe.
Seule une mesure effectuée avec un dosimètre permet de détecter si les occupants des bâtiments sont exposés à un risque pour leur santé. La mesure s’effectue sur une durée de plusieurs semaines et peut, selon la configuration des lieux, réclamer la pose simultanée de plusieurs dosimètres.
Des mesures complémentaires sont recommandées lorsque le seuil de concentration de 400 Bq/m3 d’air est dépassé.
+ Carte des départements dans lesquelles la réglementation pour la gestion du risque lié au radon dans les lieux ouverts au public s’applique prioritairement.
